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El mercado inmobiliario es, sin considerar por supuesto el mercado de derivados, el más grande del mundo. Es por ello que este sector se ha convertido en uno de los principales focos de la tokenización habilitada por la tecnología blockchain, apareciendo modelos y sistemas innovadores que dan lugar a nuevos mercados e instrumentos financieros.
Sin embargo, estos han llegado con un gran desconocimiento e incertidumbre desde un amplio número de perspectivas, tanto técnica, legal como práctica. En este blog trataremos de contarte, de la manera más sencilla y completa posible, todo lo fundamental con respecto a la tokenización de activos inmobiliarios, descubriendo qué es y sobre todo qué no es la tokenización inmobiliaria, por qué son importantes los beneficios que reporta a este sector y sus participantes y, finalmente, cómo es en la práctica un proceso de tokenización.
Imagen: Freepik
Activos inmobiliarios
Antes de comenzar, merece la pena detenerse un instante a analizar las palabras “activos inmobiliarios”. Entendemos por activo todo aquel recurso o bien, ya sea material o intangible, que tiene cierta capacidad productiva. Una máquina de helado es, por ejemplo, un activo, pues tiene capacidad para producir helado. En términos financieros, a esta capacidad financiera del activo se le atribuye un beneficio económico, es decir, se trata de un activo si produce beneficios económicos. Para la heladería, la máquina de helado es un activo porque esta genera el producto que le da beneficio a la empresa.
Entonces, ¿qué es un activo inmobiliario? Un inmueble, ya sea un chalet, un apartamento o una plaza de garaje, tiene la capacidad de generar un rendimiento económico, por ejemplo, mediante su alquiler. Si disponemos de una segunda vivienda y ponemos esta en alquiler, obtenemos una renta periódica que nos genera ingresos. Los activos inmobiliarios son, por regla general, altamente valiosos, pues generan beneficios económicos sustanciales mientras conservamos su propiedad y siempre podemos recuperar la inversión al venderlos nuevamente (si no se ha devaluado por otros factores).
Como última observación y dando crédito a Robert Kiyosaki, es de entender, por tanto, que nuestra vivienda de uso personal no es un activo, pues no nos genera ingresos, sino más bien gastos.
Tokenización
La palabra tokenización, aún no aceptada como parte de nuestra lengua oficial, es tan abstracta como ampliamente utilizada. Siendo precisos, tokenizar es el acto de crear una representación de un bien físico o digital en su equivalente único e inequívoco en una plataforma blockchain. Por ello, tanto si tokenizamos una imagen de nuestro carrete como si tokenizamos un chalet en la playa, es imprescindible que el token o tokens que representan cualquiera de estos tengan una clara vinculación con el elemento tokenizado subyacente.
La tecnología blockchain permite la tokenización porque cada acción en esta plataforma puede identificarse como única e inequívoca. Por ejemplo, si decides crear un NFT o token no fungible de una fotografía muy especial para ti, no solo la creación de este NFT y su vinculación a la fotografía serán perfectamente trazables, sino que también lo será cualquier interacción que ocurra con esta, por ejemplo, transferirla a otro usuario o venderla.
Al introducir estas nociones de trazabilidad, transparencia e inmutabilidad, florece el concepto de propiedad digital, posiblemente el más importante de todos los que la tecnología blockchain ha dado origen. La propiedad digital es un nuevo paradigma que implica la posibilidad de asociar la propiedad de cualquier bien digital a una identidad, ya sea personal o no. De este modo, las personas e incluso las máquinas acceden a una nueva dimensión en la que todas sus pertenencias digitales tienen un valor, que puede ser económico o no. Si esto no te ha quedado del todo claro, en la siguiente sección entenderás mejor las implicaciones que este cambio trae consigo.
Tokenización inmobiliaria
Como consecuencia de lo anterior, llegamos a la tokenización inmobiliaria. Si tokenizar es crear una representación digital única en la blockchain de un bien físico (o digital), tokenizar un inmueble es asociar a un token, o un conjunto de estos, un bien del mismo carácter (inmobiliario). Ahora bien, la pregunta que deberías hacerte es: ¿qué estoy tokenizando realmente? Aquí es donde vienen los problemas y los malentendidos. Veámoslo en más detalle.
Lo que no es
Supongamos que tienes una segunda vivienda y quieres tokenizarla, para lo cual creas 5 tokens y pones cada uno de estos a la venta, siendo todos ellos del mismo valor. Lo que estos 5 tokens representan puede parecer obvio, pero de hecho, no solo no lo es, sino que la gran mayoría de medios que explican este modelo fallan en acertar con la realidad. La intuición nos dice que si tenemos 1 token de 5, esto equivale a un 20% de la propiedad de la vivienda. Si somos capaces de reunir 5 de los 5 tokens existentes, entonces eso nos convierte en propietarios absolutos de la misma. Bien, resulta que en este caso la intuición no nos falla y es en esto en lo que consiste la verdadera tokenización inmobiliaria.
Sin embargo, no todo es tan ideal como suena. En muchos países y concretamente en España, la legalidad vigente no admite este tipo de tokenización (al menos desde un punto de vista aporte beneficios significativos). Las empresas que ofrecen servicios de tokenización de activos inmobiliarios, al menos en nuestro país, no están tokenizando inmuebles. Sí, esto suena algo brusco, pero se requiere precisión a la hora de hablar de estas técnicas para no caer un grandes equivocaciones e incluso problemas legales. Vamos a ponernos el traje de abogados por un momento, pero te garantizamos que se entenderá con claridad.
Tipos de derechos en la tokenización
Un bien tokenizado nos otorga un derecho. Lo anterior es de suma importancia. Cuando adquieres un inmueble tokenizado, estás adquiriendo un derecho, nada más, y es en la naturaleza de este derecho en la que se encuentran todos los matices de la tokenización. De entre estos derechos que adquieres, existen dos posibles:
· Derecho real. En materia jurídica, un derecho real otorga a una persona el poder sobre algo. Esto significa, entre otras cosas, que aquel con el derecho real sobre un bien es considerado el propietario legítimo del mismo. Si tienes una vivienda en propiedad, entonces posees un derecho real sobre esta.
· Derecho personal. Otro derecho muy diferente al anterior que encontramos en la tokenización inmobiliaria (y en otros tipos de tokenización) es el personal, que es el que se otorga a una persona que posee el derecho de exigir o demandar el cumplimiento de una obligación. Por ejemplo, si adquieres un artículo en una tienda online, la empresa se compromete a enviarte dicho artículo en un determinado plazo y, por tanto, adquieres un derecho real sobre el mismo.
Bien, solo un detalle más. Dependiendo de lo que tengas facultad para exigir, el derecho personal puede ser:
- De crédito, si te da derecho a exigir un bien monetario.
- De servicio, si te da derecho a exigir otros bienes o servicios.
Un ejemplo del primero, es el derecho que posees cuando depositas dinero en un banco, de exigir a este que te lo devuelva. Un ejemplo del segundo, sería tu derecho a asistir a un concierto si has comprado un ticket en la página oficial del evento.
En el ámbito blockchain, a estos derechos los denominamos security token y utility token, respectivamente. Mientras que el primero nos da derecho a una remuneración económica (procedente de actividades empresariales, inversión, etc.), el segundo nos da derecho a ser provistos de un servicio. Habitualmente, los utility tokens dan derecho a actividades como la gobernanza, el acceso privilegiado, información valiosa, etc.
Bien, ha costado un poco llegar hasta aquí, pero aquí la conclusión justificada por lo anterior: la tokenización de activos inmobiliarios es única y exclusivamente aquella que otorga al propietario del token un derecho real (o derecho de propiedad) sobre la vivienda. Esto, actualmente, no existe en España y todo lo demás es tokenización de diferentes activos o instrumentos financieros, no inmuebles.
Qué tipos de tokenización inmobiliaria existen
Quizás te estés preguntando: si la tokenización inmobiliaria no existe en España, entonces, ¿por qué se habla tanto de ella? La realidad es que se han puesto en marcha numerosos proyectos relacionados con la tokenización en el ámbito inmobiliario, si bien no son los propios inmuebles los que se tokenizan. Algunas de las técnicas o formas de tokenización en este sector son las siguientes:
Tokenización de crédito participativo
Una de las soluciones posibles consiste en tokenizar préstamos participativos. Esto, para aquellos que desconozcáis el concepto, es muy similar a un préstamo cualquiera, sin embargo, los intereses recibidos por el prestamista son dependientes de los beneficios económicos generados por el préstamo. Y esto, ¿qué significa? Generalmente, cuando el banco te concede un préstamo, no solo estás obligado a devolver el dinero prestado (el principal), sino también un interés, que es independiente del objeto para el cual solicitaste el préstamo. Sin embargo, en un préstamo participativo, este interés es dependiente del rendimiento generado por dicho préstamo.
Supongamos que estás montando un negocio pero necesitas financiación para ponerlo en marcha. Entonces, le pides a un amigo adinerado que te preste 10.000€. Tras meditarlo, te dice: “estupendo, te daré el dinero, pero con la condición de que me lo pagues de vuelta en un plazo máximo de 2 años y, además, que me des un 10% de todo lo que generes con estos 10.000€”. Tu amigo te ha concedido un préstamo participativo, pues lo que le debes depende de lo que generes con su préstamo.
En términos inmobiliarios, es muy similar. Una empresa que ofrezca servicios de tokenización de crédito participativo asociado a bienes inmuebles toma prestado tu dinero para adquirir una viviend. En este caso, como podrás observar, es el préstamo lo que se tokeniza, no el inmueble. La empresa divide este en múltiples participaciones o tokens y los vende al público. Cuando adquieres un token, no adquieres derecho sobre la propiedad, sino de crédito, es decir, el derecho a recibir una remuneración económica por la renta del inmueble. Si el inmueble se vende, entonces también tendrás derecho a recibir parte de la plusvalía. Como imaginarás, cuantos más tokens tienes, más derechos posees, de modo que tus beneficios económicos son proporcionales al número de tokens que tienes en posesión.
Tokenización de contratos de alquiler
Otro formato de tokenización consiste en tokenizar contratos de alquiler de inmuebles. Este puede parecer poco intuitivo a priori pues, ¿de qué sirve tokenizar un contrato de alquiler? Sin embargo, ahora te explicaremos cómo este modelo puede beneficiar a todos sus participantes de un modo muy innovador.
Tradicionalmente, un propietario de una vivienda y un inquilino llegan a un acuerdo para el alquiler de esta. El primero cede al segundo el uso de la vivienda a cambio de una renta mensual, que proporciona al propietario un flujo periódico de dinero. Sin embargo, son muchos los problemas que pueden derivarse de este modelo. Por ejemplo, el inquilino podría dejar de pagar las rentas, incurriendo el propietario en un serio problema. O quizás el propietario necesita dinero con cierta urgencia y tiene un activo de alto valor como es la vivienda, pero no puede explotarlo más allá de un alquiler ordinario.
Aquí entra el modelo de tokenización del contrato de alquiler. El propietario convierte su contrato de alquiler en un activo tokenizado en la blockchain, proporcionándole una alta transaccionalidad y capacidad de negociación. El valor del token equivale al valor de la renta mensual del alquiler, multiplicado por la duración del contrato. Es decir, si el alquiler tiene un coste mensual de 1.000€ para el inquilino y el contrato tokenizado tiene una duración de 12 meses, entonces el valor del token es de 12.000€. Ahora el propietario puede negociar con este token de múltiples maneras.
Imaginemos que este propietario necesita liquidez para sus gastos de este mes o bien para emprender un negocio propio. Hasta ahora, el contrato de alquiler no le proporcionaba ninguna herramienta. Todo cuanto puede hacer es esperar a que pasen los meses hasta reunir el capital suficiente y esto, desgraciadamente, no siempre es una opción válida. Sin embargo, tokenizando su contrato, accede a un nuevo mercado de inversores interesados en la rentabilidad de activos inmobiliarios. El propietario pone a la venta su token (por un precio inferior al valor del mismo, claro está) o lo subasta, de manera que un comprador interesado podría adquirir este token como producto de inversión y ser el beneficiario de la renta. Por ejemplo, el propietario podría poner en venta el contrato por 11.500€ y un comprador hacer una oferta por 11.000€. El propietario se beneficia porque puede obtener una alta liquidez de inmediato (equivalente a la renta de 12 meses) y el inversor obtener una renta con unos rendimientos de algo más del 9%.
A este modelo se pueden añadir otras funcionalidades y sofisticaciones, pero lo importante se deriva de tomar algo tan estático e improductivo como un contrato de alquiler y convertirlo en un activo financiero en la blockchain, con lo que esto implica en la capacidad para transaccionar y negociar con el mismo.
Tokenización de participaciones sociales
El modelo de tokenización más extendido en el sector inmobiliario consiste en tokenizar las participaciones sociales de una sociedad propietaria de los bienes inmuebles. Como hemos comentado con anterioridad, actualmente no es viable tokenizar el derecho a la propiedad de un inmueble para después negociar con este. Lo que sí es posible es tokenizar las participaciones de sociedades propietarias de dichos inmuebles.
¿Cómo funcionaría este sistema entonces? Una empresa cuyos activos son bienes raíces puede ofertar sus participaciones, de forma más o menos parecida a como una sociedad cotizada pone a disposición de los inversores las acciones de la sociedad. En lugar de ofrecer sus participaciones en forma de acciones, podría hacerlo en forma de tokens. Estos tokens, por tanto, representan una participación sobre la sociedad y no un derecho de propiedad sobre los inmuebles. De forma muy similar al primer caso, los propietarios de tokens tienen el derecho a percibir las rentas o plusvalías que se deriven del alquiler o la venta de los inmuebles.
Cabe destacar de este modelo que es altamente parecido al formato de las SOCIMI, sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto es la inversión en activos inmobiliarios y que permiten a los inversores adquirir participaciones de una bolsa de activos de esta naturaleza. Si bien en países como EEUU la forma jurídica que adoptan estas sociedades tokenizadas es, en la mayoría de casos, el de una LLC (Limited liability company), equivalente a la SL (Sociedad de responsabilidad limitada) española, esto no sería legalmente posible en España, pues la transmisión de participaciones sociales no tiene carácter libre. Sí sería factible por otra parte, especialmente con la entrada en vigor del Régimen Piloto DLT aprobado por el Parlamento Europeo, la tokenización de participaciones sociales de sociedades anónimas, adoptándose una forma similar a la de las SOCIMI.
Una vez más, conviene resaltar que ninguno de los métodos anteriores otorga al holder un derecho real o derecho sobre la propiedad del inmueble tokenizado, sino más bien un derecho de crédito sobre el emisor del token. Esto es importante, para evitar sorpresas. No se están tokenizando inmuebles en ningún caso, sino préstamos participativos, contratos de alquiler o participaciones sociales.
Por qué tokenizar un activo inmobiliario
Aunque esta podría haber sido una de las primeras secciones del blog, estamos seguros de que habiendo entendido los diferentes casos de tokenización ya puedes intuir bastante bien algunas de las posibles ventajas únicas que proporciona la aplicación de esta tecnología. Veamos qué beneficios se derivan de la tokenización en un sector tan tradicional y con tan poca innovación en el ámbito de la inversión durante décadas.
Dotación de liquidez a un activo ilíquido
Por todos es sabido que el mercado inmobiliario es uno de los más ilíquidos. Conocemos una gran cantidad de casos de personas con un elevado patrimonio en bienes inmuebles pero con una liquidez alarmante debido a la incapacidad para alquilar o vender dichos bienes. La causa de esto es muy simple: en la inversión inmobiliaria tradicional, es todo o nada. Un inversor adquiere la totalidad de un inmueble o no lo adquiere, no existen puntos intermedios. Esto, obviamente, dificulta en gran medida el acceso a la inversor inmobiliaria y sitúa una barrera de capital para que pequeños y medianos inversores puedan acceder a este mercado. Además, la elevada burocracia e ineficiencia relativa a la adquisición de un inmueble acentúa esta iliquidez.
La tokenización es la solución definitiva a este problema gracias al fraccionamiento de los activos inmobiliarios. El inversor ya no necesita comprar un inmueble para invertir en bienes raíces, puede participar con la cantidad que desee y beneficiarse de las rentas o plusvalías de este. La creación de un mercado secundarios de activos asociados a bienes inmuebles tokenizados incrementan drásticamente la transaccionalidad y la eficiencia de estas inversiones, permitiendo que operaciones que antes podían demorarse días o semanas puedan realizarse en unos pocos segundos. En Archivist consideramos esta una de las claras ventajas de la tokenización inmobiliaria, pues supone un enorme beneficio para los propietarios que desean hacer líquidos sus activos y para los inversores que desean acceder a productos financieros dentro de este mercado.
Reducción de barrera de capital
Al fraccionar el valor de los activos inmobiliarios, tal y como hemos visto con anterioridad, el efecto es que desaparece la barrera de capital para la inversión inmobiliaria. Si previamente era necesario disponer de un capital de cincuenta, cien o quinientos mil euros para adquirir un inmueble, ahora es posible invertir desde 100€ o menos, dependiendo de cómo se fraccione el valor del activo. Esto no solo beneficia a los pequeños y medianos inversores, sino que permite a los propietarios acceder a mercados de mayor liquidez.
Instrumentos financieros innovadores
Al tokenizar un derecho, como puede ser cualquiera de los ilustrados en los diferentes casos de tokenización, estamos creando un nuevo instrumento financiero que abre un universo entero de posibilidades. Uno de los casos más relevantes es que habilita la colateralización inmediata de préstamos con estos nuevos activos tokenizados. ¿Cómo funciona esto? Muy sencillo.
Cuando solicitamos un préstamo, en muchos casos se nos puede exigir un colateral o garantía. Esto nos permite acceder a ciertos beneficios, como un mayor crédito o menores intereses, entre otros. Sin embargo, ponemos como garantía una propiedad para que, en caso de no devolverse dicho préstamo, la entidad prestamista pueda recuperar su inversión. Si pedimos un préstamo de 100.000€ y ponemos nuestra vivienda como colateral, más vale que estemos seguros de que podremos devolver este dinero, de lo contrario perderíamos nuestro inmueble. Esta es una práctica muy extendida y que puede ser interesante en aquellos casos en los que tenemos certeza sobre nuestra solvencia. Sin embargo, no solo es un proceso que puede demorarse mucho tiempo, sino que hay infinidad de factores que juegan en nuestra contra, por ejemplo, los criterios, políticas o intereses del banco.
En el caso de los activos tokenizados, estos pueden ponerse como garantía y validarse de forma instantánea gracias a los smart contracts. Si tenemos un 20% de los derechos de crédito sobre un inmueble tokenizado, es tan simple como ponerlos como colateral en un contrato inteligente y solicitar un préstamo, por ejemplo, en una stablecoin. Recibiremos de manera inmediata el dinero y, eso sí, deberemos asegurarnos de devolverlo en el plazo establecido, de lo contrario el contrato no liberará nuestros tokens. Esto es eficiencia en su máximo esplendor.
Vías de financiación alternativa
Otros de los grandes problemas que la tokenización resuelve es la financiación de proyectos inmobiliarios, tanto desde la perspectiva de inversión, como de construcción o promoción. Las promotoras inmobiliarias realizan grandes inversiones para poner en marcha proyectos, en muchas ocasiones, sin la seguridad de que a estos se les dará salida después. De la misma manera, inversores particulares o empresas que deseen financiar proyectos inmobiliarios pueden encontrar grandes dificultades y verse ante la disyuntiva de asumir o no un elevado riesgo.
La tokenización permite diluir estos riesgos abriendo la inversión a un público mayor que pueda estar interesado desde muchas perspectivas diferentes. Por ejemplo, una promotora podría abrir la financiación de un proyecto de oficinas y ofrecer a los inversores un atractivo rendimiento de la explotación de estos activos, mientras esta reduce significativamente su riesgo de inversión en un gran proyecto. Si el proyecto concluye, los inversores podrían ver su inversión muy revalorizada. De este modo, podemos ver como la tokenización abre nuevas vías de financiación que aportan grandes beneficios a todos los participantes del mercado inmobiliario.
Eficiencia y transparencia
Dada la naturaleza de la blockchain, que funciona como un registro distribuido, abierto y transparente, toda operación que se lleva a cabo sobre esta se caracteriza por las mismas propiedades. Cualquier transacción de un activo tokenizado no solo tiene su efecto de manera casi instantánea, sino que nos garantiza su inmutabilidad y su verificabilidad. Aunque esta propiedad puede parecer ensombrecida por las anteriores, es tan importante como estas pues, para que cualquier transferencia de valor o de derecho tenga validez, especialmente legal, es fundamental que no exista duda alguna sobre dicha transacción. La blockchain habilita unos cimientos legales idóneos para tokenizar activos de valor, que es cuestión de tiempo que conviertan esta práctica en de facto, pues permite dar fe de que un evento ha sucedido sin la posibilidad de haber sido manipulado o alterado por cualquiera de las partes de una transacción o un tercero.
Programabilidad
Por último y, desde luego, no menos importante, la tokenización habilita la programabilidad de cualquier contrato o activo financiero. Esto significa que pueden imponerse las condiciones que se deseen con la total garantía de que el resultado será el esperado. Por ejemplo, puede garantizarse que el pago de un inquilino sale todos los días 5 de cada mes hacia la cartera del propietario. Incluso con tecnología IoT (y aquí vamos un poco más allá del presente), si el inquilino dejase de pagar la renta, podría cortarse de manera automática el suministro de luz de la vivienda si a los 3 meses este no ha regularizado la situación. O bloquearse la cerradura electrónica del inmueble (por supuesto, esta condición estaría establecida previamente bajo contrato y sería conocida por todos). Esto se desencadenaría automáticamente por el smart contract regulador del acuerdo de alquiler.
Esta programabilidad admite un número indefinido de posibilidades, como también hacer pagos automáticos de la renta a los propietarios de tokens, utilizar todo tipo de activos tokenizados como garantías para operaciones financieras, dar acceso a los propietarios de un token a diversos privilegios y funcionalidades,
Conclusiones
La tokenización está entrando en la pista de despegue y esto es gracias a una progresiva convergencia de factores tecnológicos, legales, económicos y sociales, que están posibilitando la adopción de estas nuevas técnicas y tecnologías. En los próximos años, no tenemos ninguna duda de que la tokenización inmobiliaria va a ser una de las mayores tendencias y cambios en la forma en que conocemos este mercado, dando acceso a millones de personas a la inversión, mejorando la seguridad y la garantía de todos los participantes y dando lugar a infinidad de nuevos productos financieros y métodos de financiación de proyectos.
En Archivist, no solo nos encontramos en una constante evolución para trabajar siempre con las últimas tecnologías y estar al día con las novedades legales de estos proyectos, sino que vamos un paso más allá, ofreciendo soluciones que se hallan al frente del desarrollo tecnológico y que ponen el primer pie en nuevos mercados. Esperamos que este blog te haya resultado útil, si tienes cualquier duda o consulta, déjanos un comentario o contacta con nosotros.
¡Muchas gracias!
